Независимая оценка гостиниц, гостиничной недвижимости

Уже двое суток в Санкт-Петербурге содрогаются все представители малых средств размещения и гостиниц, которые расположены в жилом и нежилом фонде. Честно признаться, это даже похоже на массовую истерию, которая засасывает в себя сотки отельеров и владельцев малых средств размещения — гостиниц, квартирных апартаментов, хостелов и иных средств размещения. Понятно, что для этого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта, основываясь на существующих профессиональных методах и подходах. Для оценки гостиницы может применяться один из трех существующих способов: Затратный метод применяется, в основном, для новых гостиниц, он связывает предполагаемую стоимость объекта с затратами, необходимыми для строительства или замещения объекта оценки с учетом существующего износа. Поскольку затратный метод не учитывает этих экономических факторов, он не находит широкого распространения в практике оценки гостиничных предприятий, за исключением случаев, когда требуется определить залоговую стоимость гостиничного объекта для банков или страховых компаний. Использование затратного метода при оценке существующих гостиниц сдерживается рядом причин. Во-первых, его эффективность снижается при разнице в физическом износе сравниваемых объектов, во-вторых, следует делать поправку на функциональные изменения, и, наконец, существуют неконтролируемые внешние факторы.

Независимая оценка автомобиля после ДТП в оценочной компании"ПРО-Оценка"

Методы и подходы в практике оценки гостиницы Оценка гостиницы осуществляется с позиций трех существующих оценочных подходов: Для всех видов доходоприносящей недвижимости основным оценочным подходом является доходный подход. И гостиничная недвижимость и гостиничный бизнес могут иметь высокую цену, если данный объект пользуется спросом у постояльцев, и имеет хорошую рентабельность.

Как проводится оценка гостиничного и ресторанного бизнеса Чтобы определить стоимость гостиницы или рестор.

Перспективы организации гостиничного бизнеса в г. Новороссийск Новороссийск — третий по величине город Кубани после Краснодара и Сочи. Его значение для экономики края трудно переоценить: Новороссийск крупнейший порт на Черном море и большой промышленный город, в отличие от большинства городов и населенных пунктов Краснодарского края жизнь здесь не замирает с окончанием курортного сезона. Через Новороссийск идет огромный грузооборот, преимущественно морским путем, почти вся береговая линия Новороссийска занята причалами для морских судов, перевозящих самые различные грузы: Город-герой Новороссийск — муниципальное образование, территориально расположенное на юго-западе Кубани на черноморском побережье и находящееся в административном подчинении Краснодарского края.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо соединенные между собой земельные участки и расположенные на них строения. финансы и Статистка, Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно вращающихся на рынке как самостоятельный товар.

В качестве примеров бизнеса, основой которого является недвижимость, комплексов, складов и индустриальных объектов, гостиничный бизнес и т.д.

Например, недвижимость — это только строение и земельный участок; но какая часть стоимости гостиницы связана с тем, что не является недвижимостью: Считается, что стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений приносить арендную плату. Но гостиницы взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг, наличие и комфортность дополнительно предоставляемых услуг и уровень создаваемой атмосферы.

Вот почему оценка гостиниц — сложная операция, для которой приглашаются специалисты со знанием всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы. Таким образом, несмотря на то что, гостиницы обычно считаются недвижимостью, при оценке стоимости они рассматриваются как сочетание характеристик недвижимости и бизнеса. Обычно, при оценке гостиницы применяются те же три традиционных подхода, что и при оценке других доходных активов, будь то объекты недвижимости или бизнеса.

Для того, чтобы учесть все элементы, образующие стоимость функционирующей гостиницы при затратном методе оценки следует учесть все нематериальные ценности, связанные с брэндом гостиницы, функционированием гостиницы как единого бизнеса, и его стабильностью. При доходном методе рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования, и, наконец, метод сравнения продаж должен включать корректировки на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже.

Поскольку сегодняшняя стоимость гостиницы зависит от ее способности приносить чистый доход в будущем, при оценке этой стоимости чаще всего применяется доходный метод.

Оценка гостиничной недвижимости

Ориентировочные сводные сметные расчеты стоимости реконструкции гостиничных комплексов Оценка социально-политического риска реконструкции гостиничных комплексов Оценка внутриэкономического риска реконструкции гостиничных комплексов 4. Расчеты чистого операционного дохода гостиничного комплекса 5. Расчет рыночной стоимости строительства гостиничного комплекса на примере Петродворцового района Санкт-Петербурга 6.

Оценка объектов гостиничного и рекреационного назначения – очень специфическая область экспертизы и требует глубокого потоков отеля, самого гостиничного бизнеса, динамики рынка недвижимости в целом, а также.

Каждый подход использует свои критерии оценки и имеет свои преимущества и недостатки, но в целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Теоретически в условиях развитого рынка, при наличии исчерпывающей информации и при качественно проведенных работах по оценке, полученные при помощи различных подходов, рыночные стоимости, должны быть близки по значениям.

Однако на практике это не всегда получается. В процессе оценки стоимости гостиниц анализируется возможность применения каждого из трех подходов, однако, выбор подходов и методов в каждом конкретном случае определяется спецификой оцениваемых гостиничных активов, наличием необходимой информации, а так же целями и задачами проводимой оценки. Итоговая стоимость гостиниц определяется путем обоснованного взвешивания стоимостей, полученных при помощи используемых подходов к оценке.

Доходный подход в оценке гостиниц Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. При оценке рыночной стоимости гостиниц с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, получаемый гостиницей, как основной фактор, определяющий величину ее рыночной стоимости. Чем больше доход, приносимый гостиницей, тем больше величина ее рыночной стоимости при прочих равных условиях.

Пересчет ожидаемых доходов в стоимость гостиницы осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска потока доходов, а также стоимость денег во времени. При пересчете ожидаемых доходов в стоимость, как правило, требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. При определении соответствующей ставки необходимо учитывать все риски в оцениваемый объект, которые измеряются доходностью рыночных инструментов - безрисковых, отраслевых, а так же рисков, присущих конкретному объекту оценки.

Гостиничный риелтор – Ваш надежный партнер

Бухгалтерский баланс за три предыдущих года; 7 Отчет о прибылях и убытках за последние 3 года; 8 Отчет о движении средств за три предыдущих года; 9 Бизнес-план и маркетинговый план компании на 3 года; 10 Детальные данные о материальных акции, векселя, недвижимость и нематериальных активах; 11 Регламентирующие и организационные внутренние документы компании-заказчика; 12 Договор аренды если есть.

Подходы, используемые в работе по оценке гостиниц: Как правило, в работе по оценке доходности, ликвидности или убыточности отдельной гостиницы или всего гостиничного комплекса в целом, специалист руководствуется сразу тремя подходами в оценке.

ущерба; ПРОДАЕТСЯ действующий гостиничный бизнес на берегу Азовского моря в г. Независимая оценка имущества, имущественных прав и бизнеса . Слово «недвижимость» здесь мы употребляем условно, т. к. к этому.

Оценка гостиничного и ресторанного бизнеса: Чтобы определить стоимость гостиницы или ресторана — мало знать сумму его ежемесячного дохода, цену имущества и срок окупаемости инвестиций. Эти заведения представляют собой сложнейшие комплексы, в которых важными являются несколько факторов: Все это прямо влияет на стоимость заведения, а значит — должно быть отражено при оценке данного объекта.

Особенности оценки Несмотря на свою самобытность, гостиничный и ресторанный бизнес является сферой, которая подпадает под общие критерии оценивания. Что же учитывается в обязательном порядке: Недвижимое и движимое имущество. Площадь, задействованная в операционной деятельности количество номеров. Позиционирование названия, как бренда насколько он узнаваем. Место расположения объекта проходное, центральное место.

Величина ежемесячной прибыли и средний срок окупаемости инвестиций. Это далеко не полный перечень данных, которые анализирует оценщик. Результат его работы зависит также и от качества экспертизы финансовой документации отчетов.

Независимая оценка стоимости гостиницы в Москве

Оценка земли, оборудования и автомобилей Общий аудит представляет собой независимую проверку бухучета, а также - процесса ведения бухгалтерской финансовой отчетности. В наше время достаточно нелегко найти достойных оценщиков. Это подкрепляется коррупцией государственных чиновников и безответственностью и бездействием органов исполнительной власти. Поэтому часто оценка бизнеса или оценка недвижимости проводится достаточно некорректно.

Но во избежание этого, можно обратиться к частным фирмам, которые являются незаинтересованным юридическим лицом. Весь процесс оценивания происходит довольно быстро, сроки лишь зависят от времени подачи запроса и загруженности исполнителя.

Общепризнанная классификация гостиничной недвижимости — «звездная», по которой Кроме этого, существуют так называемые бизнес-парки.

В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Обращаем внимание, что оспорить можно только налоги текущего и будущего налоговых периодов. ЧТО ПОЛУЧАЕТ КЛИЕНТ По итогам анализа предварительной информации об объекте капитального строительства или земельном участке мы готовы оказать комплекс услуг по возможной оптимизации кадастровой стоимости недвижимого имущества и сокращению налогового бремени налог на имущество, земельный налог , включающий в себя: Новая кадастровая стоимость, успешно оспоренная в Комиссии или суде, будет внесена в ЕГРН датой, на которую была выполнена текущая государственная кадастровая оценка, а налог на имущество будет пересчитан с 1 января календарного года, в котором было подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости п.

До момента пересчета новой стоимости завышенная сумма налога не подлежит возврату. За время работы мы создали и поддерживаем уникальную базу данных об объектах недвижимости, содержащую структуру доходов и расходов от функционирования и эксплуатации объектов, долю вакантных площадей, действующие ставки аренды, ретроспективные данные по сдаче в аренду и продаже площадей, что существенно повышает скорость и качество оценки и, соответственно, приближает клиента к его конечной цели.

Нашей отличительной особенностью является высокая степень детализации и глубина проработки данных об объекте, его окружении, состоянии рынка при проведении оценки. Мы сопровождаем клиента на всех этапах реализации проекта и при необходимости присутствуем на ваших переговорах с конечным пользователем отчета. Опыт реализованных нами проектов включает в себя оценку: География наших проектов охватывает все субъекты Российской Федерации в т.

Лекция 1 Оценка недвижимости